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北京北五環項目某策劃報告
作者：佚名 時間：2006-1-21 字體：[大] [中] [小]
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一、項目概況
地理位置
◆本案位于北五環路北面，西鄰安立路，東鄰北苑路，北面緊鄰萬科星園和北辰綠色家園，處于朝陽區，概念上屬于亞奧商圈范圍。
◆本案用地為北辰綠色家園轉讓, 建筑性質為住宅及配套設施。
◆擬建面積：約30萬平方米，規劃容積率為2.68。
◆建筑形態為塔板結合。
項目運作現狀
◆建設區域已完成土地平整，無拆遷阻力，條件具備可迅速開工。
◆目前正在進行規劃方案的修改。
二、項目策劃背景
內部因素
◆屬規模較大的項目，開發周期可能要較長，必須考慮項目的可持續競爭力及品質的超前性。
◆容積率較高，對項目整體規劃及單體設計水準要求高。本案必須適應當前主流市場的需求。
◆本項目的綜合成本決定本案市場價格水準處于中間狀態，又有萬科星園品質和北辰綠色家園價格的雙重擠壓，項目必須從差異化的產品、差異化的營銷和較強的價格優勢等方面努力，才能有所作為。
◆本項目開發商是首次進入房地產行業，沒有經驗和品牌實力，對項目的品牌形象的推廣不是很有利。
外部因素
◆本案屬亞北地區，這一區域由于亞運概念和安立路的通行而不斷發展起來的，屬于亞運村的向北延伸，隨著2008年奧運會的召開，本區域由于具有與奧林匹克公園只隔一個五環路的優越區位優勢，所以開發更是前所未有，品質也較高，由于本區域環境優勢明顯，土地成本較北四環到北五環的區域要低，所以本區域的項目多以陽光板樓為主，價格從5200－6500元不等。
◆區域項目整體質素都比較高，規模也比較大，已經初步形成區域居住板塊。
◆區域環境優勢明顯，但周邊配套比較缺乏，會在一定程度上影響項目的推廣。
◆本案南面緊臨奧林匹克公園，隨著2008年奧運會的召開，本案的奧運概念會更加不斷的體現，進而為本案的發展帶來新的機遇。
三、區域環境分析
1、交通條件
(1)南面緊鄰剛剛通車的北五環路，連通了中關村、望京和首都機場，使本區域的出行十分便利。
(2)西側的安立路是市政主干道，也是本區域出行的主要道路之一，連接四環、五環，北至立水橋。
(3)東側北苑路也是連接北四環和五環的主干道，集中了本區域出行的如758、849、809等眾多公交線路。
(4)建設中的地鐵5號線大羊坊站正好位于本區域東側的北苑路上，為本區域的出行帶來了更大便捷。
綜述：本案所在區域目前為市政條件比較完善的地區，新路網系統已經形成，有效的提高了本區域的出行效率，也提升了本區域的價值形象。多條市政干道將北京市主要交通干路北四環、北五環有機地連接在一起，形成四通八達的交通網絡，以奧運村為中心的交通樞紐體系使本案交通動線延伸向至全市。本區域出行的公交線路多達三十余條，而且多集中在北苑路上，不同程度上造成了道路擁堵。
2、周邊環境
(1)本區域緊鄰13000畝的國家森林公園，空氣清新，碧水宜人，環境優勢無可比抵。
(2)本案西南面緊鄰奧林匹克公園，是2008年北京奧運會的主會場，對本區域價值的提升非常有利。
(3)本案周邊生活配套設施，醫療、教育、商業配套、金融、郵政及餐飲娛樂等配套設施不夠齊全，商業配套主要集中在北苑路兩側和萬科星園與北辰綠色家園之間的商業街，各種配套設施都有待進一步完善。
3、發展趨勢
(1)本區域緊鄰奧林匹克公園，具有明顯的奧運概念，隨著2008年北京奧運會的不斷臨近，本區域的開發建設也將全面提速，特別是市政基礎設施如商業、文化、教育、醫療等的配套服務設施建設將全面展開，也將進一步帶動本區域區位價值的提升。
(2)北京市已通過了五環路百米綠化帶的綠化方案，按照目標，五環路兩側將完成不低于１００米寬的綠化帶建設，形成點線片結合、氣勢宏大、景色宜人的生態景觀大道，再加上西面的萬畝森林公園，本區域的環境優勢將進一步體現出來。
(3)北京將建成的第二道綠化隔離地區就是要控制市區建設向外蔓延的生態環，根據規劃，今后北京在五環路和六環路間的區域內將限制大型居住區的建設，所以隨著本案的建成入住和北辰綠色家園二、三期的開發和入住，再加上先前已經入住的萬科星園、北辰綠色家園一期等，本區域將形成五環路周邊少有的成熟綠色居住區，它的稀缺性決定了它的升值潛力。
(4)隨著建設中的地鐵5號線的2006年全面通車，本區域的出行將更加方便快捷，也將帶動本區域價值的進一步提升。
四、區域市場分析
（一）區域界定
本案位于朝陽區亞運村正北3公里，毗鄰北五環，位于安立路與北五環交界處的東北角，向西接北苑路。屬北京亞北地區，從地域概念上位屬亞奧商圈，而在行政上隸屬朝陽區。
北五環為這個區域里最為重要的交通大動脈。根據調查結果，目前在北五環沿線從西向東已經形成了四個房地產開發的集中區域，其物業形態有著明顯的差別。該區域市場以北五環路為主干線，可明顯分為四個大區域。
西北五環路區域由于鄰近頤和園和圓明園，有山有水，環境十分優美，是京城一個別墅項目比較集中的區域，另外又有五環路的通過，解決了這一區域的出行問題，所以本區域的別墅項目也比較受歡迎，價位基本在萬元以上，代表項目有：半山楓林、圓明園花園別墅，主要面向高端人群，價格一般在10000元/平米附近，明顯的，該區域物業類型與本案不具可比性。
沿北五環向東，八達嶺高速沿線區域是又一個房地產開發的熱點區域，本區域向南鄰近中關村，向西鄰近上地信息產業基地，隨著中關村的建設和發展，這一區域也得到了空前的開發和建設，而且主要的購買人群也來自中關村，由于周邊環境較差，土地成本也較低，而且選擇本區域的客群消費水平有限，本區域的項目多以高塔為主，主要項目有永泰園、美欣家園、怡清園等，售價也基本在4200-5500元/平米之間，銷售情況相對一般。
繼續向東的亞北地區，這一區域由于亞運概念和安立路的通行，不斷發展起來的，屬于亞運村的向北延伸，隨著2008年奧運會的召開，本區域由于具有與奧林匹克公園只隔一個五環路的優越區位優勢，所以開發更是前所未有，品質也較西面的八達嶺高速沿線區域要高，由于本區域環境優勢明顯，土地成本較北四環到北五環的區域要低，所以本區域的項目多以陽光板樓為主，如：光大名筑、嘉銘桐城、倚林佳園、風林綠洲、萬科星園、北辰綠色家園等項目代表項目，也有以錦繡馨園為代表的塔樓，價格大都在5200－6500元不等，還有以康斯丹郡、亞運新新家園為代表的低密度高檔項目，售價在萬元左右。
再繼續向東的東北五環區域是已經概念十分深入的望京地區，這一區域的發展主要源自一些日、韓公司設在酒仙橋，這些公司的日籍、韓籍員工多居住于此，而逐漸發展起來的，這一區域的形成先于五環路的建設，但五環路和輕軌的通車進一步帶動了這一區域的開發和建設，目前本區域已經成為一個新興的、大規模的居住集中區，所以物業的包容性非常強，有塔樓、板樓，還有低密度的低板，價格也從5000到8000元不等。目前產品形式也正從以塔樓為主的鋼筋混凝土大森林向以慧谷陽光為代表的低密度板樓轉變，而且還出現了在產品創新、包裝及行銷執行上都堪稱目前業內一流的標志性項目—CLASS。
值得一提的是，北五環通車、地鐵5號線的開通，交通易達性使得競爭輻射圈進一步擴大。
（二）區域競爭市場劃分
由于本案正處于亞奧商圈，即南至北四環路，西至八達嶺高速，北到清河路，東至北苑路所包括的一片區域，所以競爭主要來自亞奧商圈區域和其周邊鄰近的一些區域，主要競爭項目也是來自這些區域的與本案同質的一些項目。下面即對競爭區域進行細致劃分，并對各區域中的代表項目進行分析：
本案所處位置為基點，根據不同地塊項目的性質及定位區別，本案周邊區域可以劃分為三個競爭區域：
核心競爭區：北五環以北一公里以內，安立路至來廣營北路之間。
主要射競爭區：北四環至北五環之間、八達嶺高速公路與安立路所構成區域。
輻射競爭區：北五環以北，八達嶺高速公路沿線、望京區域。
區域競爭樓盤示意圖
（三）區域競爭市場特點及分析
1、核心競爭區
主要項目包括：北辰綠色家園、萬科星園之水榭花都、北京青年城（參見附表1）
該區域建筑類型主要分兩類：
以萬科星園----水榭花都為代表的區域內高知名度品牌產品。項目憑借“萬科”的良好企業品牌形象及產品品牌知名度、以項目的景觀規劃及周邊國家森林公園良好的環境優勢為賣點，同時強調項目地處奧運商圈所具有的奧運概念。所瞄準客群為：經濟實力較好，注重居住環境，比較認可萬科的企業及產品品牌的消費群。但由于項目所處地段為北五環外，目前仍然面臨交通不便，周邊商業配套不完善、產品形式以蝶塔為主，實際密度較大等不足。因此，雖然萬科依仗自身品牌優勢，借國家森林公園及奧運概念，但在均價6500元/平米的相對高價位，銷售表現僅僅算是一般。根據調查表明，購買該項目的大多消費者看中的主要是項目的環境及萬科的品牌優勢，同時，他們也表達出對該地區交通不便的抱怨。
以北辰綠色家園及新華聯地產的北京青年城為代表的普通商品住宅。雖然開發商也具有強大的開發實力，但是相比之下，該類樓盤由于不具備與萬科相同的高知名度品牌優勢，且在景觀乃至產品品質上也不法作到與萬科同等品質。因此，項目在定價策略上明顯采取低價格競爭手法，以爭取客戶，促進銷售。產品形式上，北辰家園有板樓及塔樓兩種，而青年城全為12層以下的板樓。兩個項目定價基本相同，均價在5200元/平米上下。訴求上，同樣以項目的環境及奧運概念為出發點，而目標客群上，這兩個項目所瞄準的客群與萬科有一定差別，主要是中關村、亞運村附近購買力相對弱一些的人群，特別是年輕人群，尤其是北京青年城，更是如此。總的來說，與萬科相比，這兩個項目具備價格優勢，定位相對較低，目標人群素質也相對較低，其中北京青年城由于產品上為全板樓設計，戶型合理，因此銷售形勢十分看好。
2、主要競爭區
主要項目包括：陽光新干線、潤楓德尚國際宮寓、光大名筑、嘉銘桐城、錦繡馨園、歐陸經典、風林綠洲、澳林春天（參見附表2）
區域項目特征：
該區域地處亞運村北擴區域，借亞運村周邊完善的商業配套、 “亞運村”區域環境優勢，結合奧運概念及國家森林公園的環境優勢。該區域項目價格明顯高于其他兩個區域，主要價格區域在：6500-8800元/平米，更有高端項目如：亞運新新家園和價格高達萬元以上。區域項目以小高層板樓為主。
該區域項目所具特點
⑴ 依托亞運村完善的商業配套，生活設施完備。
⑵ 緊鄰奧運主會場，奧運概念提升項目價值。
⑶ 良好的地域形象。
⑷ 靠近國家森林公園。
區域項目可分為兩類：
位于該區域西側，八達嶺高速東邊以倚林佳園為代表的高舒適度、高品質項目，由于項目與國家公園最為接近，因此環境是該類型項目最值稱道的賣點，另外，由于緊靠奧運運動員村，因此，“奧運概念”也是該類項目比其他項目在宣傳上高調的一個理由。項目基本以低密度板樓、中大戶型為主，注重景觀，尤其是倚林家園，更是走高端路線，定位為CITY HOSE---北京第一居所，每平米均價為：7000元。該類項目面向人群主要也是集中于亞運村及部分中關村或其他區域人群，屬高端人群。
以光大名筑為代表、借助亞運村周邊完善的商業配套、定位于中央居住區的項目。此類項目以板樓為住，板塔結合，強調生活的舒適性與方便性，主要面向本區域內人群，除個別項目如潤楓德尚（精裝修均價：8600元/平米）外，大部分項目價格集中于6400-7600元/平米之間。戶型以二居和三居（面積90-150平米）為主。
3、輻射競爭區
主要項目包括：美欣家園、永泰園、逸成東苑、怡清園、澳洲新星（參見附表3）
（1）、北五環以北，八達嶺高速公路沿線區域項目特征
區域項目檔次較低，產品形式以塔樓、中等面積為主，區域項目價位較低：4200-5500元/平米。面向客群主要為當地居住人群及中關村和亞運村潛在購房者為主，由于區位較偏，區域形象差，交通可達性較差。除逸成因毗鄰學院路、北五環以南，形象良好，銷售態勢樂觀外，其他項目項目推廣力度弱，銷售情況一般。
該區域項目最具有的比較優勢：低價格優勢。
（2）、望京區域項目特征
這一區域的發展主要源自一些日、韓公司設在酒仙橋，這些公司的日籍、韓籍員工多居住于此，而逐漸發展起來的。該區域目前已經形成相對獨立的住宅區域，由于規模很大，產品的包容性也相應的很大，有以較早開發的項目的高塔形式、也有以大西洋新城、夏都盈座為代表的高板形式，還有以慧谷陽光為代表的低密度板樓形式，目前還出現了在產品創新、包裝及行銷執行上都堪稱目前業內一流的標志性項目—CLASS，價格也從5000到8000元不等。望京已成為北京又一成熟的、區位相對獨立的居住新區。
（四）區域競爭格局分析
1、競爭狀態：
本案競爭區域樓盤非常多，同質類項目也比較多，競爭非常激烈。
本案所屬的亞奧商圈區域環境十分優越、概念明顯、面積非常大，產品的包容性也就很大，所以本區域集中了高塔、高板、低密度板樓、聯排別墅等多種物業類型。
本案競爭區域樓盤基本以亞奧商圈及中關村為主要訴求區域，目標客群按收入及購買力高低分成不同的細分市場，既有面向較高收入都市領導群為目標客群的潤楓德尚國際宮寓、風林綠洲和萬科星園，也有一定經濟實力都市白領為目標客群的北辰綠色家園、北苑家園，以收入不高的年輕白領為目標客群的北京青年城和澳洲新星。
由于競爭的影響，各項目都在尋找項目銷售的突破點，而且出現了在產品創新、包裝及行銷執行上都堪稱目前業內一流的標志性項目—CLASS。
2、競爭項目銷售狀況：
產品的包容性很強，幾乎集中了高塔、高板、低密度板樓、聯排別墅等所目前見到物業類型，而且各種物業都有自己獨立的目標客群，銷售狀況都不錯。
本案周邊競爭區域內既有強勢營銷與產品規劃設計，如萬科星園、北京青年城、風林綠洲，也有低調入市以價格及產品的實用性取勝的澳洲新星和北苑家園等項目，兩種產品均取得了較好的銷售業績，為本案在產品規劃設計及營銷推廣策略選擇方面提供了較大的運作調整空間。
3、目標客群現狀分析：
目前亞奧區域的主要購房者為看重本區域的環境優勢和升值潛力的其他區域購房者；亞運村的民營、私企老板及公司高級管理人員以及中關村和CBD區域的；有一定經濟實力的都市白領階層和原居住于北三環、四環區域內有一定經濟實力的注重居住環境的富裕戶及拆遷戶。
25—45歲的社會主流群體，其中中端項目如萬科星園、北辰綠色家園的購買者多在35－45歲之間，北京青年城的購買者則主要集中在25－35歲之間。
目標客群主要來自看重亞奧區域環境和升值潛力的其他區域的購房者、亞運村、中關村和CBD單身貴族或夫婦和原居住于北三環、四環區域的社會核心家庭。
大多接受過良好的教育，特別是萬科星園等中端項目。
目標客群都處于社會中至中上階層，經濟狀況穩定，部分家庭已經擁有或即將擁有私家車，購買能力方面基本有60－80萬元支付能力，15萬元的存款。
4、結論：
由于目前競爭非常激烈，本案必須根據自身條件選擇可進入的目標市場，并針對之進行產品規劃設計及營銷推廣。
本案將處于萬科星園的品質和北辰綠色家園的價格的雙重擠壓之下，未來周邊環境的發展與變化決定了本案應具備較高的產品品質及社區品位。
本案所屬區域的形象已基本形成，對于項目的品質形成很大的提升作用。
本案所屬區域的土地價格決定了它不具備與低價位樓盤周旋的可能。
本案周邊區域高端與中端產品形成了1000元/平方米的價格落差，為本案提供了中間狀態的生存空間。
五、本案的價值體現
（一）、項目的SWOT分析
1、優勢分析
(1)區位概念優勢
①比鄰奧林匹克公園，具有極其突出的奧運概念。
②地處北五環路，東西連通中關村、望京和首都機場，區位優勢明顯。
(2)交通資源優勢
①周邊公路交通路網四通八達，出入方便快捷。
②周邊已有三十余條公交線路，出行十分方便。
③北五環路已經通車，使抵達中關村、望京和首都機場等地的時間大大縮短。
④建設中的地鐵5號線將于2006年全面通車運營，給本區域居民提供更加經濟、快捷的出行方式選擇。
(3)生活配套優勢
目前本區域的醫療、教育、商業配套、金融、郵政及餐飲娛樂等配套設施還比較缺乏，但隨著奧運會日期的不斷臨近和周邊其他項目的建成入住，各種配套設施將會快速的得到完善，以滿足居住生活和奧運的各種需要。
(4)環境資源優勢
①西面的萬畝森林公園加上規劃建設的五環路百米綠化帶，本區域的環境優勢將進一步體現出來。
②由于今后北京在五環路和六環路間的區域內將限制大型居住區的建設，所以周邊自然環境將得到很好的保障。
(5)產品優勢
①區域內的樓盤主要有萬科星園和北辰綠色家園，其中北辰綠色家園價格較低，但品質非常一般，萬科星園的品質很好但價格偏高，所以兼具品質和價格雙重優勢的項目在本區域內還存在著市場空白，本案可以在盡力壓縮成本的同時提升項目品質，以達到樹立較高性價比的目的。
②項目的戶型設計上參考周邊項目，制定更加靈活的戶型方案。
2、劣勢分析
(1)本區域各種配套設施不夠完善，一定程度上制約了區域內項目的銷售。
(2)地理位置上處于北五環，比較偏遠，認知度不高。
(3)項目用地為北辰轉讓，成本較高，不利于項目成本的控制。
(4)已經入住的萬科星園對本案形成了產品壓力，北辰綠色家園由于價格較低，形成了價格壓力。
(5)集中了本區域出行的主要公交線路的北苑路上下班期間比較擁堵，對于業主的出行造成了一定程度的影響。
3、機會分析
(1)比鄰奧林匹克公園，隨著奧運會日期的臨近，以及五環百米綠化帶的逐步建設完成，本區域的升值潛力將不斷的體現出來。
(2)隨著京城樓市新一輪的外擴熱潮，住宅布局邊緣化已成大勢所趨，本區域的認同度也將得到大大提高。
(3)五環路、安立路、北苑路和建設中的地鐵5號線構成了立體交通網，進一步帶動了本區域區位價值的提升。
(4)周邊項目建成時間較長，相對目前新建項目品質一般，而且產品和戶型的設計上存在著市場空白。
(5)人們對于自身居住品質和環境的要求越來越高，所以客群規模相對比較充足。
4、威脅分析
(1)臨近項目北辰綠色家園三期即將建設，由于土地成本較低，所以售價可能較低，會對本項目的銷售造成一定的影響。
(2)中國人民銀行新下發的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中規定：商業銀行只能對購買主體結構已封頂的居民發放個人住房貸款，這就要求開發商必須具有非常強大的資金實力才能進行項目的開發建設。
(3)次競爭區的同質項目很多，而且各種配套比較完善，勢必與本項目產生一定程度上的競爭。
(4)在這個主打環境品牌的區域內，2.68的容積率比較偏高，認同度低。
(5)五環路的通車和地鐵5號線鋪設，可能帶動其他通達區域的發展，如望京區域，從而影響到本區域項目的銷售。
（二）、本案的市場機會
1、本案具有很強的地段優勢、而且周邊項目的開發已經使本區域的形象初步形成。
2、本區域的典型項目之間存在著1000元的市場落差，給本案提供了很大的市場生存空間。
3、周邊項目的開發時間較早，形象已經比較過時，本案容易在品質上超過之。
（三）、本案的市場突破點
1、差異化的產品策略，區別于八達嶺沿線的高塔項目，區別于北五環區域北辰綠色家園呆板程式化的規劃格局，強調最好的生活環境、景觀和最適宜居住的地段打造最適宜居住的產品。
2、差異化的營銷策略，區別于周邊項目過于平淡的營銷基調，在準確定位的基礎上，營造項目的景觀性、親切性、和諧性和舒適性。
3、價格優勢策略，在確保產品質量的情況下，盡可能的控制成本，已達到壓低價格的目的，從而達到塑造區域內極具競爭優勢的項目的目的。
六、目標客群分析
本區域的購買人群主要來自看重本區域的環境優勢和升值潛力的其他購房者；原居住于北三環、四環區域的搬遷居民；亞運村、中關村的首次置業者；以及少部分CBD工作的注重生活環境的白領，以下是對這些客群的具體分析：
1、目標客群形態特征分析：
(1)年齡：25—45歲社會主流群體。
(2)社會形態：25－35歲左右的中關村和CBD單身貴族或夫婦，30－45以上的原居住于北三環、四環區域的社會核心家庭。
(3)教育狀況：大多接受過良好的教育。
(4)生活形態：追求穩定生活之后的安逸與舒適，對生活環境要求較高，注重生活品味，追求生活品質，看重觀賞性、實用性、合理性與功能性的統一，有一定生存、競爭和生活壓力。
(5)經濟狀況：有較穩定的經濟來源，處于社會中至中上階層，經濟狀況穩定，有一定的承受能力，一部分家庭已經擁有或即將擁有私家車。
(6)購買能力：
◆ 塔樓中小戶型：30－40萬元支付能力，8萬元左右存款，價格為主要決定因素，戶型以一居和小二居為宜，對交通通達性和快捷性以及居住生活的便利性要求較高，出行主要依賴公共交通。
◆ 板樓中大戶型：60－80萬元支付能力，15萬元左右存款，戶型以舒適型的大戶型為主，對交通通達性和快捷性以及居住生活的舒適性要求較高，出行主要依賴私家車。
2、目標客群定位
(1)有一定經濟實力的都市白領階層。
(2)亞運村區域的民營、私企老板及公司高層管理人員。
(3)中關村及CBD的民營、私企老板及公司高層管理人員。
(4)原居住于北三環、四環區域內有一定經濟實力的注重居住環境的富裕戶及拆遷戶。
(5)京城其他區域有一定經濟實力的，注重并想改善其居住環境的人。
3、住宅購買需求分析：
(1)看重本區域奧運概念的升值潛力和綠色居住環境的其他區域購房者的二次置業選擇。
(2)工作于中關村、CBD的注重居住環境和價格的白領一族，想擁有自己的生活空間，滿足居住需求，首次置業。
(3)原有住房拆遷，改善居住環境，二次置業。
七、項目價值分析
1、地塊價值的客觀評估
本地塊在北京市具有獨特性
(1)南面的五環路、東面的北苑路和建設中的地鐵5號線、西面的安立路構成了立體的交通網，具有很強的交通資源優勢。
(2)南鄰奧林匹克公園和百米城市綠化帶，西靠萬畝國家級森林公園，擁有無可比擬的環境優勢。
(3)緊鄰奧林匹克公園，奧運板塊概念明顯。
(4)周邊項目已經入住，區域整體形象初步建立。
結論：有條件成為北五環區域極佳居住環境和極具升值潛力的項目。
本項目價值形成示意圖
2、價值提升
小區整體規劃、產品設計、社區內部環境與周邊環境協調統一上作足文章。
（1）、差異性的產品：
通過整體規劃設計來削弱容積率偏高所造成的不利影響，同時形成社區內部景觀與外部景觀的呼應，達到項目與周邊環境融為一體的目的，建議采取圍合式或半圍合式的社區規劃形式。
在社區概念上和建筑風格上要與周邊環境一致，再居住氛圍上，強調舒適性、健康性和高品質性。
容積率雖然較高，但可以通過規劃建設較大規模的中心庭園來強調增加綠地率的同時加強綠視效果，形成高綠化率、低密度的感覺。
在戶型設計上，以中大戶型為主，兼顧中小戶型，并提供多種戶型設計形式，如平層、錯層、躍層、復式等，滿足需求多樣性的要求。
在產品品質、均好性方面超過周邊同質項目——萬科星園。
（2）、差異性的營銷:
強調營造社區園林環境及人文環境，強化社區歸屬感和生活高品質感。
注重建筑藝術感、現代感以及實用功能性，用充滿人性化的細節設計吸引并打動消費者。
產品的定位、包裝、市場推廣方面的一致性和超前性。
營造項目的景觀性、親切性、和諧性和舒適性，樹立區域內極具競爭力項目的形象。
(3)、產品價格優勢：
在有效控制成本的前提下，努力提升項目的品質，樹立競爭區域內極具競爭力項目的形象。
在品質方面向萬科星園看齊，在價格方面向北辰綠色家園看齊，提升項目競爭力。
結論：本項目將通過差異性的產品、差異性的營銷、以及樹立產品價格優勢戰略等多環節的組合，協調成為北五環區域內內較大規模，具有指標性、均好性、超前性的現代綠色居住社區，本案為各單項指標全面提升從而達到整體價值提升的樓盤。
八、項目市場定位
1、定位依據
⑴ 案獨特的區位概念優勢和環境概念優勢對于項目起著決定性的作用。
⑵ 南面的五環路，東面的北苑路、建設中的地鐵5號線，西面的安立路構成了立體交通網，具有很強的交通資源優勢。
⑶ 交通的通達性，廣泛延伸性，具備了較大升值潛力的項目的可能性。
⑷ 整體的社區規劃，板塔結合的設計為大尺度、舒適性戶型設置提供先決條件，同時兼顧了中小戶型設計，具有均好性。
⑸ 與北四環至北五環區域內的競爭項目比較，本項目價位最低。
⑹ 在定位方面參考鄰近項目萬科星園和北辰綠色家園，板樓的均價應與萬科星園相近或略低之，塔樓的定價可以參考北辰綠色家園，其中較好景觀及朝向的戶型可以達到板樓中較差戶型的價格水平。
2、產品定位建議
⑴ 區位定位
北五環區域極具性價比優勢的高品質社區型住宅。
⑵ 產品概念
① 強調環境優勢，倡導健康生活理念，注重生活品質。
② 通過整體規劃設計來削弱容積率偏大的不理影響，注重中庭水景園林設計，確保各朝向的景觀量，注重塑造產品和營造環境及居住氛圍，強調產品的均好性。
③ 在嚴格控制成本的基礎上確保外立面的設計新穎，戶型的設計多樣性和趣味性，突出優化性優勢。
⑶ 產品定位
① 差異化產品策略是項目成功最為可靠的保證。
② 同區域缺乏高品質、適中價格產品。
③ 注重商業配套的完善。
⑷ 功能檔次定位
① 居住的舒適性。
② 社區自身及周邊環境的優越性。
③ 社區環境的人居和諧性。
⑸ 情感訴求定位
① 擁有綠色生活空間。
② 極具區位升值潛力。
⑹ 市場身份定位
① 北五環區域，亞奧商圈有較高競爭力的高品質綠色居住社區。
② 北五環區域，亞奧商圈極具居住舒適性和區位升值潛力的物業。
⑺ 市場形象定位
① 目標客群所欣賞的環境清新、居住舒適的產品形式。
② 舒適、安逸而不奢華，溫馨、自然而不做作，有品位、個性但不虛榮的小區基調。
結論：較高品質、適中價位，北五環區域，奧運商圈極具競爭力項目。板塔結合的社區建筑形式，消除較高容積率帶來的不利影響，大面積的中庭園林與周邊環境相呼應，使項目與環境融為一體。
3、價格定位建議
① 控制成本，形成價格競爭優勢，保持優良性價比。
② 本案擬建板樓為主，毛坯房定價可參考萬科星園，或略低之，建議均價6000元/m2；塔樓或板塔聯體為輔，價格方面毛坯房可以參考北辰綠色家園，建議均價5300元/m2。
房型均價層差
板樓（依層數）東西向5800（5400－6200）50
南北向6200（5900－6500）50
塔樓（依景觀朝向層數）朝向好、景觀好5600（5350－5850）每2－5層（依朝向）層差50
朝向差、景觀好5400（5150－5650）
朝向好、景觀差5200（5050－5400）
朝向差、景觀差5000（4850－5150）
4、戶型定位建議
⑴ 板樓：
以中大戶型為主，可以采取疊拼、復式、錯層等多元化戶型的設計，強調其舒適性和景觀性。
如采用圍合式設計，則東西向的板樓由于朝向和景觀的影響，應以中小戶型（80－100平米）為主，價格不宜過高，應與塔樓較好戶型的價格持平；南北向板樓由于朝向和景觀都非常好，為本案的主要盈利點，戶型可以中大戶型（100－160平米）為主，輔以少量躍層（180－200平米），價格應為本項目最高的，可以參照萬科星園的定價。
戶型面積及配比
東西向南北向
面積（平米）配比（占板樓總面積）面積（平米）配比（占板樓總面積）
兩居80－10030%90-10020%
三居120－16045%
躍層180－200頂層，5%
⑵ 塔樓：
應采取細塔形式，標準層面積不要超過800平米，電梯配置方面應達到或超過2梯6—8戶，滿足大家出行的需要。
由于塔樓的目標客群主要為一些年輕的白領一族，他們對朝向要求不是很高，所以可以設置在圍合式社區的東西兩側，但戶型設置上一定要考慮到景觀因素。
由于塔樓只是本案增加面積的部分，非主要盈利點，所以定價方面，結構和景觀都較好的戶型可以與東西向板樓中較差戶型的價格持平。
應根據朝向和景觀的不同適當設置100－120平米的中檔戶型。
戶型面積及配比
面積朝向好、景觀好朝向差、景觀好朝向好、景觀差朝向差、景觀差
是否設置配比是否設置配比是否設置配比是否設置配比
一居600√10%√15%√20%
小兩居70－800√15%√10%√10%
兩居80－100√10%√5%00
小三居100－120√5%000
七、產品建議
目前房地產市場已經進入性價比時代，各家項目都在強調其產品的附加價值，營銷方式的選擇上也從單純的平面媒體宣傳向立體化、多元化的宣傳方式過渡。
隨著房地產市場的成熟、置業者購房的理性化，盲目的概念炒作已經不再適應當前的市場形勢，開發商已經將注意力全部轉向提供產品的性價比。產品的附加價值越來越成為房地產項目提升產品品質的重要砝碼，也越來越多的被開發商們所重視、開發和運用，這些隱性價值包括賦予會所以主題和組織適合的活動，各種配套設施的提供，裝修標準的可選性，以及為項目銷售所特意組織的活動和制造的事件等，這些都無疑大大提升了項目的認知度和競爭性。營銷方面，傳統的平面媒體已經不能適應目前房地產競爭的需要了，立體多元化的宣傳方式紛紛被各家開發商所采用，這些宣傳方式包括報紙、雜志、廣播、電視、網絡、開發商的書面承諾、戶外展示、路牌引導、實際產品展示，以及組織活動等。
（一）、項目的整體建議
1、在規劃設計方面，通過對社區的整體規劃設計來削弱容積率偏高所造成的不利影響，同時形成社區內部景觀與外部景觀的呼應，達到項目與周邊環境融為一體的目的，建議采取圍合式或半圍合式的社區規劃形式。
2、注重中庭水景園林設計，確保各朝向的景觀量，注重塑造產品和營造環境及居住氛圍，強調產品的均好性。
3、注重商業配套的完善。
4、通過產品設計來強調項目的高品質性，樹立區域內極具競爭優勢的項目形象。
（二）、產品細節建議
1、建筑形式
⑴ 建筑風格
建筑風格定位為新現代主義簡約風格：為了體現小區的主題，整體風格上的處理應以整個小區建筑物的風格來達到體現綠色、舒適、安靜的主題的目的，整體風格引入新現代主義簡約風格。現代風格的作品大都以體現時代特征為主，沒有過份的裝飾，一切從功能出發，講究造型比例適度、空間構圖明確美觀，強調建筑外觀的明快、簡潔。
⑵ 外立面
① 強調綠色、舒適內涵的體現。
② 造型與環境相協調，強調空間的個性與可識別性，隨著規劃布局平行展開，住宅造型也隨之變化。
③ 注重室內外空間的流動性，立面以大面積玻璃窗加以色調豐富的外墻面，強調輕盈、通透的效果，與中庭園林和周邊綠化有機結合。
④ 采用高級外飾面磚，可以達到整潔的效果，并能保持持久。
⑤ 色彩應追求簡潔現代的視覺感受，通過色彩的運用營造休閑、舒適、時尚、自然的家居氛圍。
⑶ 窗
① 各戶的窗與窗之間應考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。
② 充分運用飄窗、角窗、落地窗等窗體語言，使住戶充分享受陽光和景觀，飄窗50CM，高度50CM。
③ 盡可能多的采用采光和觀景好的落地窗設計，增強室內的采光性和舒適性。
2、園林設計
現在住宅對區域環境的要求較高，對周邊環境的要求更高，真正的住宅應具有人文親和力，且具有不可復制的人文特征。
園林景觀設計建議
⑴ 在萬畝森林公園、百米綠化帶及中庭園林上文章作足，園林設計兼顧觀賞性與實用性，富有新意又滿足小區住戶親近綠色自然的追求，以提升社區檔次及居住舒適度。
⑵ 在園林風格設計方面，目前主要有兩種，一種是重視整體恢弘的歐式風格，一種是重視細節小品的日式風格，本項目應取兩種風格之所長，并結合江南中式園林的設計理念來進行規劃和設計。
⑶ 在售樓時即應全部或部分實現中庭園林，以增強消費者現場感，烘托營銷氣氛，達到對項目所提倡的健康、綠色、自然概念的認可，并在一定程度上增強對本案開發商資金實力的認同。
⑷ 在營銷中強調外國知名園林設計師為小區量身定做，以迎合目標客群的偏好。
3、戶型設計
目前，北京房地產市場競爭異常激烈，人們對現代生活品質的要求不斷提高，對居住環境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對于打造一個成功的房地產項目產品而言戶型面積的選擇及組合是至關重要的，戶型設計特色和結構面積的配比及組合直接影響到項目后期最重要的環節----產品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產項目精品的重要一環。
戶型建議
玄關的設計，不只是過渡空間，可安置衣帽柜和鞋柜。
客廳開間至少4.5M，客廳具備較高級家庭影院的功能。
客廳觀景陽臺面積夠大，可作為其它功能。
大戶型主臥帶陽臺室，可拓展小書房，健身房等其它功能。
飯廳緊臨廚房，具備形成開放式條件。
按中西廚將廚房功能區分隔開，廚房呈方正或L形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動線。
廚房帶服務型家政小陽臺，兼作洗衣房，服務陽臺設有電源，上下水。
衛生間干濕區功能分隔。
大戶型主臥帶衛生間，衣帽間。
飄窗、角窗、落地窗、雙陽臺充分享受陽光和景觀，更顯通透，飄窗50CM，高度50CM，較為舒適。
設儲物間，中小居室可考慮半間房設計充分考慮景觀因素，在窗戶的設計上要充分體現與景觀的積極迎合關系。
創新戶型，疊拼、復式、錯層，充分體現多元化戶型的設計。
解放首層，首層公共部分做到挑高明亮通透、舒適、自然主義的導入，奢華、親切。
4、物業管理
一個小區的物業管理公司形象和品牌可以直接影響到物業的銷售，一個好的物業管理公司不僅可以為業主提供更加滿意的服務，還為項目的品質和檔次的提升起著很大的作用。
⑴ 在選擇物業管理公司的時候應重點考慮其品牌形象和服務內容等因素。
目前物業公司可提供的服務主要有：
① 生活居家服務：與住戶的信息聯絡服務、房屋建筑管理、公共設施、設備管理、園區交通管理、消防管理、安全管理、綠化管理、衛生管理、社區文化活動。
② 加值委托服務：家政服務、教育衛生、園區配套服務、固定配套服務、商務服務、便民代辦服務。
③ 經營管理服務：房產中介服務、停車場管理、康樂運動、養生保健、旅游組織。
⑵ 在物業費的制定方面應考慮到周邊項目的情況和入住人群承受能力，建議不超過2元。
5、智能化
（1）、小區智能化系統最低應具有小區智能化管理、三表計量（IC卡或遠傳）、小區電子廣告牌、家庭保安報警、防火、防煤氣泄露報警、緊急求助報警、家庭電器自動化控制（包括音頻和視頻）等功能。
（2）、智能化系統應能實現在線化物業管理及服務的物業管理智能化，網上沖浪、電子購物、遠程教育、VOD視頻點播等的家庭生活智能化，和安全保障智能化等功能。
6、車庫
現在隨著汽車逐步走進家庭，私人汽車保有量越來越高，停車問題越來越被人們所重視，一些比較高檔的社區的車位配比都已經達到了1：1，而且選擇本區域的物業的客戶很多都已經或即將擁有私家車，所以本案應注重車庫的配設。
（1）、采取地下車庫形式，實現人車分流。
（2）、安裝智能化車庫管理系統，實現車庫、車輛的智能化管理，提高管理效率和水平。
（3）、車位的配比上要達到1：1的量，滿足長遠發展的需要。
（4）、所有車庫都相互連通，并且有樓內電梯直接通達。
7、營銷方面
⑴ 營銷策略整體建議
① 開發商的實力，是買家購房的決定性因素之一，尤其在期房階段，對開發商實力的認可程度直接關系到銷售業績，而實力的體現，在于營銷環境的營造，比如售樓處環境、工地形象、售樓人員的基本素質、樣板間的設計品位等，均是客戶為開發商打分的基本因素。充分展現并營造開發商的實力對本案尤為重要。
② 營銷環境及銷售氣氛營造的好壞不與營銷投資金額成正比，成敗的關鍵在于適度，在于精準度，在于把握好目標客群的欣賞情趣以及真實需求點，有的放矢地以迎合他們的偏好，刺激他們的購買欲。
③ 售樓處的包裝：精心裝修設計，以簡約、時尚、雅致、有品位為基調，以輕裝修重裝飾來達到營造環境的目的，如采用大多數喜歡追求時尚精致生活方式的人所欣賞的“宜家風格”。
④ 樣板房必須裝修，本案可在現樓中直接裝修，條件允許可修建樣板層，根據戶型不同配以不同的裝修風格，但在注重展示功能的同時強調實用性。
⑤ 實樓樣板和中庭園林最好在銷售之前的提前實現。
⑥ 樓書必須精美，它是向社會傳達樓盤品位品質身份標簽，但宜以實在、直接為主旨，應首先是一本設計、印刷俱佳的完備的產品手冊，配以體現項目內含的精致的插圖以及措辭優美的文案，以增添客戶研究本樓盤的興趣與情趣，達到從心動到行動的目的，不必過酷過玄，過于意境化。
⑵ 營銷推廣方式：
① 銷售現場環境包裝：包括銷售現場搭建、樣板間搭建、現場圍檔、案名旗、引導牌、現場廣告路牌方案確定及實施。
② 各種銷售資料設計及制作。
③ 項目網站方案設計并實施
④ 廣告調性的確定，包括視覺及核心理念。
⑤ 軟文支持：主流媒體消費導向性、傾向性軟文支持，包括精品、北青、北晚、地產及財經類報紙期刊、新浪網、搜狐網、焦點網。
附： 1、附表1——核心競爭區項目概況：北辰綠色家園、萬科星園之水榭花都、北京青年城
2、附表2——泛競爭區項目概況：陽光新干線、潤楓德尚國際宮寓、光大名筑、嘉銘桐城、錦繡馨園、凱旋城—歐陸經典二期、風林綠洲、澳林春天
3、附表3——輻射競爭區項目概況：美欣家園、永泰園、逸成東苑、怡清園、澳洲新星